Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca

     El que haya leído entradas anteriores sabrá que hace cuatro años tuve serios problemas para encontrar un banco con el que hacer la hipoteca del piso que compramos sobre plano en 2011 y que nos entregaron en agosto de 2013. La peripecia con aquella hipoteca la describí en los siguientes enlaces: Mejores hipotecas 2013 y Bancorreos me la jugó.

     Hace cuatro años, coincidiendo con la fecha de escrituración del piso, los diferenciales de los bancos estaban muy altos....extremadamente altos, y las condiciones eran entre muy malas y horribles. Daba igual que fueses funcionario, que fueses buen cliente, que nunca te hubiesen reclamado recibo alguno,... Si querías un diferencial "bueno", en torno al 2,5 %, tenías que vincular la nómina, recibos, seguros de hogar y de vida, planes de pensiones, uso regular de las tarjetas, pagar una comisión de apertura,...

     Hoy en día las cosas han cambiado de forma significativa, afortunadamente. Hay multitud de bancos que ofertan sus hipotecas a diferenciales del 1,2 % incluso menos, con vinculaciones que van desde tener sólo la nómina y recibos a tenerlo todo.

   Como podéis ver, he estado tratando de mejorar las condiciones de mi hipoteca. Si lo hago con otra entidad se llama subrogación, sí, subrogación, pese a que hay trabajadores de banca que creen que la subrogación es sólo cuando te adhieres a la hipoteca que tiene el constructor. La subrogación siempre tiene que ser por condiciones mejores que las que tienes con tu banco. Tras un estudio de viabilidad te hacen una oferta que si la aceptas pasa a ser vinculante y se la pasan a tu banco, para que en un plazo de quince días tu entidad se "enerve", es decir, que iguale la oferta hecha por el otro banco o en caso contrario asuma que ha perdido un cliente.

      A continuación citaré brevemente las condiciones de cada banco que consulté y mi percepción sobre su predisposición a dar hipotecas y grado de compromiso con los potenciales nuevos clientes. ¡Ah! Por cierto, estos cambios de condiciones conllevan gastos de notario, registro y gestoría, y si es una subrogación, el banco requiere además tasación. Los gastos totales calculo que deben andar por los 1200 €, en caso de subrogación con otra entidad, y de unos 800 en caso de "enervación", porque en caso de que la propia entidad donde está la hipoteca se enerve o mejore condiciones sin esperar a que les llegue la oferta vinculante no habría que tasar de nuevo.

     Sólo el Banco Santander me ha ofrecido correr con todos los gastos.

• "La Caixa". Tengo con ellos la hipoteca de la que quiero mejorar condiciones, con un diferencial del 3 % bonificado así: 0,5% por la nómina, 0,2 % por seguro de vida y 0,2 % por el seguro del hogar. El primer año me "timaron" porque me hicieron contratar ambos seguros y no obtuve ninguna contraprestación ya que me aplicaron un tipo fijo del 3,5 %. Después del primer año comparé el ahorro que me aportaba esa ridícula bajada de diferencial con la contratación de los seguros de forma independiente y ¡no hay color! Los seguros de los bancos son MUY CAROS. No compensa, por lo que me aplicanron el segundo año un Euribor + 2,5 %. La mejora de condiciones con el banco con el que tienes la nómina se llama "novación"; las condiciones que me ofrecen son: diferencial base del 2,5 %, bonificado un 0,4 % por la nómina, 0,15 % por cada seguro (vida y hogar) y un 0,2 % por un plan de pensiones. El director de la sucursal me informó que las bonificaciones de los seguros aumentaron al 0,2 % ¡vamos, "un chollo"! (sarcasmo). Que con el seguro de hogar contratado me quedaría un diferencial del 1,90 %. Con todas las vinculaciones el diferencias queda en el 1,5 %. Parece que no tienen muchas ganas de conservar los clientes de siempre. Me extraña que sea uno de los bancos con peor diferencial/vinculación de todos. Si no me quieren, me largo. 

• BBVA. A los funcionarios les ofrecen un diferencial del 1,35 %, pero exigen muchas vinculaciones: nómina, seguro de hogar y de vida, plan de pensiones y tarjetas. No me acabó de convencer. Además les pedí un presupuesto de los gastos de la operación y aún estoy esperando.

• Cajastur (Liberbank). Me ofrece lo mismo que "La Caixa": 1,5 % con todas las vinculaciones. Buena disposición de sus empleados, pero siempre me encuentro sus oficinas llenas de clientes esperando largas colas. Parece la delegación de Hacienda en vez de un banco.

• UNO-e. Ofrece el Euribor + 1,70 sin vinculaciones, salvo nómina. Ni me molesté en solicitar un estudio más exhaustivo por existir mejores condiciones en otros bancos.

• Oficina Directa. Ofrece el Euribor + 1,85 sin vinculaciones, salvo nómina. Ni me molesté en solicitar un estudio más exhaustivo por existir mejores condiciones en otros bancos.

• Bankinter. Ofrece el Euribor + 1,35 con la vinculación del seguro de hogar y nómina. Muy buena disposición de sus agentes. Dispuestos a negociar pero hasta un límite.

• ING Direct. Ofrece el Euribor + 1,29 con vinculación de nómina y seguros. Muy buena disposición de sus agentes.

• Triodos Bank. Ofrece unos diferenciales que van desde el 1,35 % al 1,50 %, en función de la certificación energética de la vivienda y sin vinculaciones de seguros. Las únicas comisiones por las que cobran son por tener las tarjetas. Muy pocas sucursales físicas. Cuando les llevé la documentación  me advirtieron de que la política del banco no era dar hipotecas a nuevos clientes pero que de todas formas lo iban a estudiar. A los pocos días me llaman para confirmarme su política de expansión. ¿cómo quieres que sea cliente si cuando quiero serlo me lo impides? No lo entiendo. A los cinco minutos me llamaron de la central de Madrid  y tampoco se explicaban cómo habían rehusado los empleados de la oficina física a iniciar los trámites de estudio de la subrogación. Muy poca seriedad.

• Banco Sabadel. Le diferencial rondaba por el 1,7%, pero te vinculabas de por vida al seguro de hogar y vida, los cuales los incorporaban a la hipoteca. Creo que es una práctica lamentable. Si a mitad de hipoteca quieres cambiar de compañía de seguro pierdes todo el dinero que adelantaste al principio. O si amortizas de forma parcial y quitas años a la hipoteca, no te van a devolver el dinero correspondiente a tiempo que has amortizado.

      No debería haber vinculaciones con los seguros en ningún banco. Si a consecuencia de un siniestro en tu casa no estás a gusto con tu compañía aseguradora no te puedes ir, estas atado a ella so pena de aumentar el diferencial de la hipoteca.

     Dadas las condiciones que me ofrecían, me iba a ir con ING, pero "La Caixa" se enervó (yo también me estaba poniendo nervioso) e igualó la oferta de ING y no me vinculó las condiciones nuevas a la contratación de seguros ni nómina. Es decir, estoy actualmente pagando euribor + 1,29 sin ningún tipo de vinculación.

     Actualmente, el diferencial de ING está en 0,99 %. Hay que tener paciencia y trabajar para ver los resultados a dos o tres meses vista.

    Espero que haya sido de utilidad esta entrada.

Hipotecas para funcionarios 2014 y otras estafas en depósitos bacarios

     Hoy me voy a desahogar a gusto.

     Primero me voy a centrar en las hipotecas, que como sabrán los que me siguen, es algo que me toca de cerca por los problemas que tuve el verano pasado para encontrar una. Ahora no tengo la urgencia que tuve, pero si encuentro algo más barato pensaré cambiarme, por supuesto.

     Bueno, ya sabéis que me tocó buscar y contratar las condiciones de la hipoteca en la peor época reciente de la historia de España. Durante todo el 2013 los diferenciales de todas las hipotecas no hacían más que subir y subir, viéndome obligado a firmar unas condiciones que no eran las que había pensado en un principio: ¡¡¡¡euribor + 2,40!!!! y cumpliendo condiciones. Como ya habrá notado la mayoría, este año 2014 los diferenciales vuelven a bajar, no a niveles de 2007, pero muchos están a menos de euribor + 2. Por esa razón me acerqué a Bancorreos de Gijón (al de Ayamonte no lo quiero ver ni de lejos por motivos que habréis leído en una entrada anterior) y sorprendentemente los diferenciales para el colectivo de funcionarios no es significativamente más barato que para el resto: euribor + 1,90 (2,95% el primer año). Creo que de momento no me interesa cambiarme porque aunque me vaya a ahorrar unos 30 € al mes también es cierto que debo gastarme unos 3000 € en los gastos de la nueva hipoteca. Creo que, si la cosa no cambia, los diferenciales seguirán bajando poco a poco.

     Y ahora la rajada: Hace unos tres años, mi madre fue convencida por un director de una sucursal de BANESTO para que contratara un producto bancario que es difícil de entender incluso para los que creen saber algo. Era un depósito estructurado en el que la mayoría de la inversión rentaba a interés fijo durante seis meses y el resto....se invertía en cuatro valores del IBEX 35 (Telefónica, Gamesa, Inditex y Gas Natural), pero no lo puede sacar a no ser que se dé una alineación perfecta de astros. No sé si a mi madre le informaron debidamente de los riesgos, pero sí consta su firma en los documentos, y al ser mayor de edad y tener plena capacidad legal...... El caso es que tras tres años, el depósito se depreció unos 2500 € y a su extinción, el contrato estipulaba que se le abonaría el valor del depósito en acciones de la empresa que más se hubiese depreciado. Le entregaron 436 acciones de Telefónica por un valor aproximado de 5000 €. Además, le dejaron la cuenta a 0 y al cobrarle comisiones de mantenimiento quedó en números rojos y le aplican una nueva comisión por aviso de la deuda anterior. Es de locos. Pero así espera la banca recuperarse de la crisis: a base de engañar (o convencer sin dar toda la información) a personas que no entienden los riesgos que corren contratando esta clase de productos.

     MORALEJA: Cuando el banco llame para ofrecer algún producto, especialmente si es nuevo: en principio HAY QUE NEGARSE EN REDONDO. Nadie da duros a cuatro pesetas (o un billete de 5 € a cambio de dos monedas de 2€) y es normal que los bancos, banqueros y curritos del banco que trabajan a comisión, quieran colocar estos productos porque no dejan de ser beneficios para el banco, pero deben tener un código deontológico que les impida hacer esto. Si se contrata algo con el banco, que sea porque el cliente lo demandó, no porque se lo hayan ofrecido. Ese interés inusitado para vender productos debe levantar sospechas a cualquiera.

     El director del BANESTO origen de este problema (por no decir estafa) está actualmente dirigiendo alguna oficina del Banco Santander en Pontevedra.

Las mejores hipotecas de 2013 - funcionarios y demás mortales. Bancorreos, La Caixa, Popular, BBVA, Santander,...

     Hace 18 meses compré un piso en construcción. ¡Qué cojones tengo! Pero pensé que con el 4% de IVA (en aquel momento) y con el Euribor en mínimos, me iba a salir la hipoteca baratísima. Además, como soy funcionario (sí, de esos que no paramos de tomar cafeses, que somos la lacra de la sociedad y que no nos importa que nos bajen el sueldo y nos quiten pagas extras) pensaba que los bancos se pelearían por mí por tenerme como cliente......

     ¡Qué chasco! Menos mal que en el contrato de compraventa no me quise vincular a ninguna hipoteca que tuviera la constructora y así poder "negociar" con los bancos, especialmente con el que suelo trabajar (La Caixa) y con aquellos con los que sé hay algún tipo de convenio (Santander, BBVA,...).

     Como se escriturará en julio, en abril/mayo ya me puse a buscar hipotecas ¿y qué me encontré? Con que los diferenciales están desorbitados. De los diferenciales de 0,5 % ó incluso 0,25 %, se ha pasado a una media de 3,5 % ¡Del 3,5 %! Es decir, siete veces más caro que hace cuatro años. Y es que no se ha aprendido: lo único que le puede pasar al Euribor es que suba, y la mayoría de los españolitos hemos conocido no hace mucho tiempo (hace unos 7 años) un Euribor que rondaba el 5 %. No digo que se llegue al 5 % en un año, pero no me extrañaría nada que la "mejora" de la economía europea haga que a finales de este año vuelva a subir y en menos de un lustro estuviera a niveles del 3 ó 4 %, y esto se traduciría en un interés total en torno al 7 %, lo que podría llevar a situaciones insostenibles de nuevo para las familias con el consiguiente riesgo de desahucios.

     Yo, ignorante en temas macroeconómicos, no entiendo por qué se hace esto, aunque tengo mis teorías:

- Los bancos no quieren prestar dinero porque no lo tienen

- Los bancos quieren asegurarse de que el cliente va a pagar, dadas las exigencias para conceder un préstamo hipotecario 

- La mayoría de los bancos ofrecen intereses menores cuanto más cantidad de productos se contrate con ellos (seguro de vida, de vivienda, planes de pensiones, tarjetas,...). Es un verdadero negocio, y he podido comprobar que esos seguros son muchísimo más caros que si los buscas por tu cuenta

- Los platos rotos de otros los pagaremos los nuevos hipotecados

     Después del primer jarro de agua fría viendo el panorama tan gris tirando a negro, me puse manos a la obra y me dirigí a la mayor parte de entidades que conozco (y otras totalmente desconocidas) para pedirles un préstamo de aproximadamente un 75 % el valor de compra del piso. El resultado fue dispar, pero me llevé algunas sorpresa, todas malas, especialmente de "mi" banco, La Caixa, aunque tengo que reconocer que era la tercera mejor oferta.

     El interés más alto lo encontré en el Bankinter (4,5 %) y el banco Santander no era mucho más barato (3,8 %), el Sabadell/Herrero parecido (3,5 % mínimo),... En este rango de diferenciales están la mayoría de entidades. Pero una de las cosas que más gracias me hace es el lema del Santander: "queremos ser tu banco" ¡mentira!, o creen que somos tontos.

     Otros bancos como el Popular, La Caixa y el BBVA están algo más baratos, especialmente los dos primeros, aunque si te puedes acoger al convenio con el Ministerio de Defensa, el BBVA tiene condiciones bastante buenas: los tres primeros años un interés fijo del 3,5 %, y el resto Euribor + 1,40, aunque hay que contratar seguros de vida, de vivienda, seguro de protección de pagos, plan de pensiones,..

     Lo de La Caixa en un caso a parte: soy cliente suyo desde 2003, fecha en la que hice mi primera y actual hipoteca. Saben que soy solvente, que nunca he fallado en el pago de ninguna letra,.... No hace ni dos meses me querían vender otro plan de pensiones o que traspasara los que tengo en otras entidades. Mi respuesta fue negativa hasta saber qué me ofrecían por la nueva hipoteca..... la respuesta: euribor + 2,4. No está mal si no eres funcionario (no quiero ofender a los que no lo sean, pero de todos es conocido el trato preferente a los funcionarios por tener un sueldillo fijo todos los meses), pero no era lo que me esperaba. Tras decirles que no iba a aceptar su oferta me dicen que pueden rebajar la oferta hasta euribor + 2,3, pero que menos era imposible. Además tenía bastantes vinculaciones. Seguía sin interesarme a sí que ¡Al carajo!

     La mejor oferta la encontré en Bancorreos, que son agentes del Deutsche Bank. Están presentes en la mayoría de Oficinas de Correos. Las condiciones generales, para no funcionarios, eran similares a las que me ofrecía La Caixa, pero las especiales para funcionarios mejoraban considerablemente:

- El interés es del Euribor + 1,75 % desde el principio (un chollo, eh?)

- 0,45 % de comisión de apertura (unos pocos bancos tienen el 0,5 %, pero la mayoría tienen el 1 %)

- 0 % por amortización total o parcial (el resto de bancos tiene entre el 0,5 y el 1 % de comisiones)

- la no contratación de los seguros de vida o vivienda supone sólo un 0,1 % más, en otros bancos supone un encarecimiento de 0,5 % ó más.

- para que no suba otro 0,1 % hay que hacer un fondo de inversión o un plan de pensiones con una aportación anual igual o superior a la letra que se esté pagando. De momento, el dinero del plan que tengo en La Caixa va ir directo a Bancorreos, y los de La Caixa que espabilen.

     Como podéis comprobar no es para dar saltos de alegría, pero creo que no me he equivocado y animo a todos a cambiar de banco si ofrece mejores condiciones, o negociar con el tuyo mejoras en las condiciones si no quieren que les ocurra como a La Caixa conmigo. Cambiar no es un trauma.

Moraleja: La Caixa me dejó escapar por unos 400 €/año. Es muy triste que bancos de esa supuesta categoría dejen irse a clientes por esa cantidad irrisoria de dinero, cuando en la vida del préstamo van a ganar 50.000 €

P.D. El aumento del IVA desde el 4% al 10 % me supone tener que pagar unos 8000 € más. Gracias Rajoy, gracias ZP.

P.P.S. Tengo otra entrada relacionada con el tema. No apta para cardiacos