martes, 7 de abril de 2015

Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca

     El que haya leído entradas anteriores sabrá que hace cuatro años tuve serios problemas para encontrar un banco con el que hacer la hipoteca del piso que compramos sobre plano en 2011 y que nos entregaron en agosto de 2013. La peripecia con aquella hipoteca la describí en los siguientes enlaces: Mejores hipotecas 2013 y Bancorreos me la jugó.

     Hace cuatro años, coincidiendo con la fecha de escrituración del piso, los diferenciales de los bancos estaban muy altos....extremadamente altos, y las condiciones eran entre muy malas y horribles. Daba igual que fueses funcionario, que fueses buen cliente, que nunca te hubiesen reclamado recibo alguno,... Si querías un diferencial "bueno", en torno al 2,5 %, tenías que vincular la nómina, recibos, seguros de hogar y de vida, planes de pensiones, uso regular de las tarjetas, pagar una comisión de apertura,...

     Hoy en día las cosas han cambiado de forma significativa, afortunadamente. Hay multitud de bancos que ofertan sus hipotecas a diferenciales del 1,2 % incluso menos, con vinculaciones que van desde tener sólo la nómina y recibos a tenerlo todo.

   Como podéis ver, he estado tratando de mejorar las condiciones de mi hipoteca. Si lo hago con otra entidad se llama subrogación, sí, subrogación, pese a que hay trabajadores de banca que creen que la subrogación es sólo cuando te adhieres a la hipoteca que tiene el constructor. La subrogación siempre tiene que ser por condiciones mejores que las que tienes con tu banco. Tras un estudio de viabilidad te hacen una oferta que si la aceptas pasa a ser vinculante y se la pasan a tu banco, para que en un plazo de quince días tu entidad se "enerve", es decir, que iguale la oferta hecha por el otro banco o en caso contrario asuma que ha perdido un cliente.

      A continuación citaré brevemente las condiciones de cada banco que consulté y mi percepción sobre su predisposición a dar hipotecas y grado de compromiso con los potenciales nuevos clientes. ¡Ah! Por cierto, estos cambios de condiciones conllevan gastos de notario, registro y gestoría, y si es una subrogación, el banco requiere además tasación. Los gastos totales calculo que deben andar por los 1200 €, en caso de subrogación con otra entidad, y de unos 800 en caso de "enervación", porque en caso de que la propia entidad donde está la hipoteca se enerve o mejore condiciones sin esperar a que les llegue la oferta vinculante no habría que tasar de nuevo.

     Sólo el Banco Santander me ha ofrecido correr con todos los gastos.

  • "La Caixa". Tengo con ellos la hipoteca de la que quiero mejorar condiciones, con un diferencial del 3 % bonificado así: 0,5% por la nómina, 0,2 % por seguro de vida y 0,2 % por el seguro del hogar. El primer año me "timaron" porque me hicieron contratar ambos seguros y no obtuve ninguna contraprestación ya que me aplicaron un tipo fijo del 3,5 %. Después del primer año comparé el ahorro que me aportaba esa ridícula bajada de diferencial con la contratación de los seguros de forma independiente y ¡no hay color! Los seguros de los bancos son MUY CAROS. No compensa, por lo que me aplicanron el segundo año un Euribor + 2,5 %. La mejora de condiciones con el banco con el que tienes la nómina se llama "novación"; las condiciones que me ofrecen son: diferencial base del 2,5 %, bonificado un 0,4 % por la nómina, 0,15 % por cada seguro (vida y hogar) y un 0,2 % por un plan de pensiones. El director de la sucursal me informó que las bonificaciones de los seguros aumentaron al 0,2 % ¡vamos, "un chollo"! (sarcasmo). Que con el seguro de hogar contratado me quedaría un diferencial del 1,90 %. Con todas las vinculaciones el diferencias queda en el 1,5 %. Parece que no tienen muchas ganas de conservar los clientes de siempre. Me extraña que sea uno de los bancos con peor diferencial/vinculación de todos. Si no me quieren, me largo. 


  • BBVA. A los funcionarios les ofrecen un diferencial del 1,35 %, pero exigen muchas vinculaciones: nómina, seguro de hogar y de vida, plan de pensiones y tarjetas. No me acabó de convencer. Además les pedí un presupuesto de los gastos de la operación y aún estoy esperando.

  • Cajastur (Liberbank). Me ofrece lo mismo que "La Caixa": 1,5 % con todas las vinculaciones. Buena disposición de sus empleados, pero siempre me encuentro sus oficinas llenas de clientes esperando largas colas. Parece la delegación de Hacienda en vez de un banco.

  • UNO-e. Ofrece el Euribor + 1,70 sin vinculaciones, salvo nómina. Ni me molesté en solicitar un estudio más exhaustivo por existir mejores condiciones en otros bancos.

  • Oficina Directa. Ofrece el Euribor + 1,85 sin vinculaciones, salvo nómina. Ni me molesté en solicitar un estudio más exhaustivo por existir mejores condiciones en otros bancos.

  • Bankinter. Ofrece el Euribor + 1,35 con la vinculación del seguro de hogar y nómina. Muy buena disposición de sus agentes. Dispuestos a negociar pero hasta un límite.

  • ING Direct. Ofrece el Euribor + 1,29 con vinculación de nómina y seguros. Muy buena disposición de sus agentes.

  • Triodos Bank. Ofrece unos diferenciales que van desde el 1,35 % al 1,50 %, en función de la certificación energética de la vivienda y sin vinculaciones de seguros. Las únicas comisiones por las que cobran son por tener las tarjetas. Muy pocas sucursales físicas. Cuando les llevé la documentación  me advirtieron de que la política del banco no era dar hipotecas a nuevos clientes pero que de todas formas lo iban a estudiar. A los pocos días me llaman para confirmarme su política de expansión. ¿cómo quieres que sea cliente si cuando quiero serlo me lo impides? No lo entiendo. A los cinco minutos me llamaron de la central de Madrid  y tampoco se explicaban cómo habían rehusado los empleados de la oficina física a iniciar los trámites de estudio de la subrogación. Muy poca seriedad.

  • Banco Sabadel. Le diferencial rondaba por el 1,7%, pero te vinculabas de por vida al seguro de hogar y vida, los cuales los incorporaban a la hipoteca. Creo que es una práctica lamentable. Si a mitad de hipoteca quieres cambiar de compañía de seguro pierdes todo el dinero que adelantaste al principio. O si amortizas de forma parcial y quitas años a la hipoteca, no te van a devolver el dinero correspondiente a tiempo que has amortizado.

      No debería haber vinculaciones con los seguros en ningún banco. Si a consecuencia de un siniestro en tu casa no estás a gusto con tu compañía aseguradora no te puedes ir, estas atado a ella so pena de aumentar el diferencial de la hipoteca.

     Dadas las condiciones que me ofrecían, me iba a ir con ING, pero "La Caixa" se enervó (yo también me estaba poniendo nervioso) e igualó la oferta de ING y no me vinculó las condiciones nuevas a la contratación de seguros ni nómina. Es decir, estoy actualmente pagando euribor + 1,29 sin ningún tipo de vinculación.

     Actualmente, el diferencial de ING está en 0,99 %. Hay que tener paciencia y trabajar para ver los resultados a dos o tres meses vista.

    Espero que haya sido de utilidad esta entrada.